Hong Kong a été classée pendant cinq années consécutives comme la ville ayant le rapport prix/revenu immobilier le plus élevé et comme la ville la plus inabordable du monde, qu'est-ce qui rend le marché immobilier stable ?

Souvent considéré comme un "lien entre les actions et l'immobilier", Hong Kong a récemment suivi la volatilité du marché boursier continental, et le nombre de personnes baisant le marché de l'immobilier augmente également. Les banques d'investissement JP Morgan et UBS, quelques jours avant et après la vente à découvert du marché immobilier, l'une baissière de 5-10%, l'autre pensant même que la chute maximale sera de 39%, dans les médias une série de rendus pour devenir un "renversement du marché immobilier", encore plus alarmant pour le marché continental.
    Cependant, les deux grandes banques ont été rapidement reprises à partir de 2012 a commencé à "année après année baissier année après année vers le haut" vieux comptes, en 2014, les deux avaient tous deux prédit que les prix de l'immobilier pourrait chuter 25%.
Toutefois, selon les dernières données du gouvernement de Hong Kong, l'indice des prix de l'immobilier a augmenté de 8% au cours du premier semestre de cette année (Rating and Valuation Department), le nombre de ventes et d'achats résidentiels au cours des sept premiers mois a augmenté de 8,9% en glissement annuel (Land Registry), et le dernier rapport du groupe de conseil immobilier Knight Frank montre que les prix de l'immobilier à Hong Kong au cours des premier et deuxième trimestres de cette année ont augmenté de 20,7% par rapport à la même période de l'année dernière.
    Les signes de "retournement du marché immobilier" ne sont pas évidents, du moins d'après les données, les "optimistes" et les "pessimistes" du marché immobilier actuel sont justifiés.
Champion des biens de première main cette année, Cheung Kong (01113-HK) vient d'annoncer la fermeture de son "Harbourfront - Star Coast", actuellement en vente, en raison de ventes satisfaisantes, et prévoit d'augmenter son prix de 3% à partir du 15 septembre pour remettre le bien en vente.
    Kwok Tze-wai, directeur des investissements de Cheung Kong Properties, s'est montré très optimiste quant aux ventes après la hausse des prix, et a même souligné d'un ton sarcastique que les "soi-disant facteurs négatifs du marché de l'immobilier sont généralement des souhaits subjectifs ......"
    Au cours de la longue période de hausse du marché résidentiel de Hong Kong, de 2003 à aujourd'hui, il y a eu plusieurs vagues de liquidation, dont la plus puissante a été le tsunami financier mondial déclenché par la crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis en 2008, lorsque l'indice HSI a chuté de plus de la moitié, et le marché immobilier a été un temps considéré comme étant sur le point de répéter la crise de 1997, mais en fin de compte, il n'a fait que revenir légèrement sur ses pas et est reparti en flèche.
    En 2012, le ralentissement économique de Hong Kong couplé aux "mesures doublement épicées" du gouvernement pour réguler le marché immobilier, les promoteurs ont lancé de nouveaux appartements avec des remises allant jusqu'à 30%, ce qui a de nouveau été considéré comme un précurseur de la chute du marché immobilier, et en 2014, le "krach du marché immobilier" a dit qu'il était une fois devenu un sujet brûlant ! Mais bientôt, alors que les acheteurs de logements se bousculaient pour augmenter le prix des nouveaux appartements, le son du chant vers le bas s'est à nouveau calmé.
    Il y a de bonnes raisons pour chaque baisse. Cette fois-ci ne fait pas exception : dans le macro-environnement, l'économie mondiale est en plein marasme et l'un des piliers de l'emploi à Hong Kong, le secteur du commerce de détail, est en train de se contracter.
    En ce qui concerne les facteurs directs, la hausse imminente des taux d'intérêt aux États-Unis, qui ne manquera pas d'être suivie par Hong Kong, augmentera directement le coût des prêts hypothécaires. Si l'on ajoute à cela la disparition de l'effet de richesse du marché boursier à la suite de la chute du continent, ceux qui disposaient à l'origine d'une mise de fonds ont subi des pertes, et la demande d'investissement sur le marché immobilier a également été tirée vers le bas.
    Ce qui est encore plus choquant, c'est que Macao, le proche voisin de Hong Kong, a vu ses prix immobiliers baisser officiellement depuis le deuxième trimestre de cette année, pour la première fois depuis 2009, avec une baisse moyenne alarmante de 14,5%. Singapour, un rival dont on a toujours dit qu'il était plus performant que l'économie de Hong Kong, mais avec des prix immobiliers moins élevés, a vu ses prix de l'immobilier résidentiel baisser de plus de 5% cette année, et pour la cinquième année consécutive, Hong Kong a le ratio prix/revenu immobilier le plus élevé au monde, et est la ville la plus inabordable du monde. Qu'est-ce qui rend le marché immobilier stable ?
    Cependant, le marché immobilier de Hong Kong est une bizarrerie, les prix élevés ne sont pas recherchés par les spéculateurs. Dans le cadre de la réglementation sévère mise en place par le gouvernement de Hong Kong au cours des dernières années, le "droit de timbre de l'acheteur" a fait fuir les acheteurs sans statut permanent à Hong Kong, et même l'achat d'un bien immobilier au nom d'une société est également taxé en tant qu'"étranger" d'une lourde taxe équivalente au prix de l'immobilier de 151 TP3T ; Le "double droit de timbre" fait fuir les investisseurs qui possèdent plus d'une maison.
    L'offre sur le marché de l'immobilier est si restreinte que même la demande des résidents locaux pour l'auto-occupation ne suffit pas à répondre à leurs besoins, et les commandes passées pour la vente de nouveaux appartements peuvent facilement être sursouscrites par plusieurs fois ou même dix fois, et le nombre d'hypothèques enregistrées pour les appartements résidentiels non achevés (c'est-à-dire les nouveaux appartements non achevés) au cours du seul mois dernier (août) a même atteint un niveau record au cours des 11 dernières années.
    Avec le lancement récent des "fluctuations dans les deux sens" en RMB, un grand nombre d'actifs en RMB ont été convertis en actifs en dollars de Hong Kong, et la HKMA a continuellement injecté des capitaux sur le marché pour stabiliser le dollar de Hong Kong au cours des deux dernières semaines, ce qui a entraîné une forte augmentation du chiffre d'affaires des produits d'investissement en dollars de Hong Kong et en dollars américains.
    Une grande entreprise centrale, China Resources Land, a également révélé hier, pour la première fois à Hong Kong, son offre pour le site de Sai Wan Ho sur l'île de Hong Kong. Les "optimistes" du marché immobilier pensent généralement que le marché résidentiel de Hong Kong, que ce soit pour l'occupation personnelle ou l'investissement, est incroyablement dynamique, même si les prix de l'immobilier sont réellement touchés par la périphérie, le gouvernement peut également se couvrir en assouplissant légèrement les restrictions sur les achats.
    Une autre "ceinture de sécurité" sur le marché immobilier de Hong Kong provient de la HKMA, qui a commencé une gestion anticyclique depuis le lancement de l'assouplissement quantitatif aux États-Unis, et qui a continuellement abaissé le ratio hypothécaire et relevé la norme des tests de résistance. À l'heure actuelle, le ratio entre le prêt hypothécaire et le prix de l'immobilier à Hong Kong n'est que de 50%, et même si le prix de l'immobilier baisse généralement de 30%, les propriétaires ne deviendront pas en situation de fonds propres négatifs. Le test de résistance pour les nouveaux acheteurs de logement qui demandent un prêt hypothécaire est calculé sur la base d'une hausse des taux d'intérêt de 3 points de pourcentage. Même si les États-Unis ont récemment commencé à relever les taux d'intérêt, je crains qu'il ne faille de nombreuses années pour passer de zéro à 3%.
    Cela signifie que la capacité financière des nouveaux propriétaires et des propriétaires existants est très élevée et que la probabilité d'une ruée vers la vente dans des conditions de marché défavorables est pratiquement nulle.
Bien que la déclaration sur le "renversement du marché immobilier" semble étonnante, même les deux analyses de JP Morgan et d'UBS montrent qu'en fait, l'accent n'est pas mis sur le marché de l'immobilier.
    JP Morgan Chase a déclaré que le redressement du marché immobilier commencerait dès 2016, et UBS a même prédit trois scénarios possibles pour l'économie de Hong Kong, les prix de l'immobilier ont chuté de 39% est le pire "scénario noir", les deux ont souligné le problème plus profond en fait est la situation critique de l'économie de Hong Kong, en particulier l'industrie de la vente au détail, le moteur économique passé est successivement en flammes ! Toutefois, Hong Kong s'efforce de trouver un nouveau moteur de développement.
    Les chances d'un "grand retournement" soudain du marché immobilier ne sont pas élevées, mais il est probable que l'on assiste à un ralentissement progressif de l'économie, à une régression du PIB, à des bénéfices de plus en plus maigres dans les différents métiers et industries, et à une augmentation progressive du taux de chômage par rapport à la situation actuelle de plein emploi, ce qui sapera la compétitivité de Hong Kong jour après jour et année après année.
    Lorsque la "Perle de l'Orient" (31.72 -0.44%