{"id":3447,"date":"2023-07-07T21:23:46","date_gmt":"2023-07-07T13:23:46","guid":{"rendered":"http:\/\/yzzks.com\/index.php\/2023\/07\/07\/%e9%a6%99%e6%b8%af%e6%a5%bc%e5%b8%82%e4%b8%ba%e4%bd%95%e4%b8%80%e7%89%87%e5%94%b1%e7%a9%ba%ef%bc%9f\/"},"modified":"2024-01-16T16:48:05","modified_gmt":"2024-01-16T08:48:05","slug":"%e9%a6%99%e6%b8%af%e6%a5%bc%e5%b8%82%e4%b8%ba%e4%bd%95%e4%b8%80%e7%89%87%e5%94%b1%e7%a9%ba%ef%bc%9f","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/economics\/3447\/","title":{"rendered":"Pourquoi le march\u00e9 immobilier de Hong Kong est-il baissier ?"},"content":{"rendered":"
Source : businessinsights.com Par Lynn Peng<\/span><\/div>\n

    Hong Kong a \u00e9t\u00e9 class\u00e9e pendant cinq ann\u00e9es cons\u00e9cutives comme la ville ayant le rapport prix\/revenu immobilier le plus \u00e9lev\u00e9 et comme la ville la plus inabordable du monde, qu'est-ce qui rend le march\u00e9 immobilier stable ?<\/span><\/p>\n


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Souvent consid\u00e9r\u00e9 comme un \"lien entre les actions et l'immobilier\", Hong Kong a r\u00e9cemment suivi la volatilit\u00e9 du march\u00e9 boursier continental, et le nombre de personnes baisant le march\u00e9 de l'immobilier augmente \u00e9galement. Les banques d'investissement JP Morgan et UBS, quelques jours avant et apr\u00e8s la vente \u00e0 d\u00e9couvert du march\u00e9 immobilier, l'une baissi\u00e8re de 5-10%, l'autre pensant m\u00eame que la chute maximale sera de 39%, dans les m\u00e9dias une s\u00e9rie de rendus pour devenir un \"renversement du march\u00e9 immobilier\", encore plus alarmant pour le march\u00e9 continental.<\/span>
    Cependant, les deux grandes banques ont \u00e9t\u00e9 rapidement reprises \u00e0 partir de 2012 a commenc\u00e9 \u00e0 \"ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e baissier ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e vers le haut\" vieux comptes, en 2014, les deux avaient tous deux pr\u00e9dit que les prix de l'immobilier pourrait chuter 25%.<\/span>
Toutefois, selon les derni\u00e8res donn\u00e9es du gouvernement de Hong Kong, l'indice des prix de l'immobilier a augment\u00e9 de 8% au cours du premier semestre de cette ann\u00e9e (Rating and Valuation Department), le nombre de ventes et d'achats r\u00e9sidentiels au cours des sept premiers mois a augment\u00e9 de 8,9% en glissement annuel (Land Registry), et le dernier rapport du groupe de conseil immobilier Knight Frank montre que les prix de l'immobilier \u00e0 Hong Kong au cours des premier et deuxi\u00e8me trimestres de cette ann\u00e9e ont augment\u00e9 de 20,7% par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode de l'ann\u00e9e derni\u00e8re.<\/span>
    Les signes de \"retournement du march\u00e9 immobilier\" ne sont pas \u00e9vidents, du moins d'apr\u00e8s les donn\u00e9es, les \"optimistes\" et les \"pessimistes\" du march\u00e9 immobilier actuel sont justifi\u00e9s.<\/span>
Champion des biens de premi\u00e8re main cette ann\u00e9e, Cheung Kong (01113-HK) vient d'annoncer la fermeture de son \"Harbourfront - Star Coast\", actuellement en vente, en raison de ventes satisfaisantes, et pr\u00e9voit d'augmenter son prix de 3% \u00e0 partir du 15 septembre pour remettre le bien en vente.<\/span>
    Kwok Tze-wai, directeur des investissements de Cheung Kong Properties, s'est montr\u00e9 tr\u00e8s optimiste quant aux ventes apr\u00e8s la hausse des prix, et a m\u00eame soulign\u00e9 d'un ton sarcastique que les \"soi-disant facteurs n\u00e9gatifs du march\u00e9 de l'immobilier sont g\u00e9n\u00e9ralement des souhaits subjectifs ......\"<\/span>
    Au cours de la longue p\u00e9riode de hausse du march\u00e9 r\u00e9sidentiel de Hong Kong, de 2003 \u00e0 aujourd'hui, il y a eu plusieurs vagues de liquidation, dont la plus puissante a \u00e9t\u00e9 le tsunami financier mondial d\u00e9clench\u00e9 par la crise des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque aux \u00c9tats-Unis en 2008, lorsque l'indice HSI a chut\u00e9 de plus de la moiti\u00e9, et le march\u00e9 immobilier a \u00e9t\u00e9 un temps consid\u00e9r\u00e9 comme \u00e9tant sur le point de r\u00e9p\u00e9ter la crise de 1997, mais en fin de compte, il n'a fait que revenir l\u00e9g\u00e8rement sur ses pas et est reparti en fl\u00e8che.<\/span>
    En 2012, le ralentissement \u00e9conomique de Hong Kong coupl\u00e9 aux \"mesures doublement \u00e9pic\u00e9es\" du gouvernement pour r\u00e9guler le march\u00e9 immobilier, les promoteurs ont lanc\u00e9 de nouveaux appartements avec des remises allant jusqu'\u00e0 30%, ce qui a de nouveau \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme un pr\u00e9curseur de la chute du march\u00e9 immobilier, et en 2014, le \"krach du march\u00e9 immobilier\" a dit qu'il \u00e9tait une fois devenu un sujet br\u00fblant ! Mais bient\u00f4t, alors que les acheteurs de logements se bousculaient pour augmenter le prix des nouveaux appartements, le son du chant vers le bas s'est \u00e0 nouveau calm\u00e9.<\/span>
    Il y a de bonnes raisons pour chaque baisse. Cette fois-ci ne fait pas exception : dans le macro-environnement, l'\u00e9conomie mondiale est en plein marasme et l'un des piliers de l'emploi \u00e0 Hong Kong, le secteur du commerce de d\u00e9tail, est en train de se contracter.<\/span>
    En ce qui concerne les facteurs directs, la hausse imminente des taux d'int\u00e9r\u00eat aux \u00c9tats-Unis, qui ne manquera pas d'\u00eatre suivie par Hong Kong, augmentera directement le co\u00fbt des pr\u00eats hypoth\u00e9caires. Si l'on ajoute \u00e0 cela la disparition de l'effet de richesse du march\u00e9 boursier \u00e0 la suite de la chute du continent, ceux qui disposaient \u00e0 l'origine d'une mise de fonds ont subi des pertes, et la demande d'investissement sur le march\u00e9 immobilier a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 tir\u00e9e vers le bas.<\/span>
    Ce qui est encore plus choquant, c'est que Macao, le proche voisin de Hong Kong, a vu ses prix immobiliers baisser officiellement depuis le deuxi\u00e8me trimestre de cette ann\u00e9e, pour la premi\u00e8re fois depuis 2009, avec une baisse moyenne alarmante de 14,5%. Singapour, un rival dont on a toujours dit qu'il \u00e9tait plus performant que l'\u00e9conomie de Hong Kong, mais avec des prix immobiliers moins \u00e9lev\u00e9s, a vu ses prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel baisser de plus de 5% cette ann\u00e9e, et pour la cinqui\u00e8me ann\u00e9e cons\u00e9cutive, Hong Kong a le ratio prix\/revenu immobilier le plus \u00e9lev\u00e9 au monde, et est la ville la plus inabordable du monde. Qu'est-ce qui rend le march\u00e9 immobilier stable ?<\/span>
    Cependant, le march\u00e9 immobilier de Hong Kong est une bizarrerie, les prix \u00e9lev\u00e9s ne sont pas recherch\u00e9s par les sp\u00e9culateurs. Dans le cadre de la r\u00e9glementation s\u00e9v\u00e8re mise en place par le gouvernement de Hong Kong au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, le \"droit de timbre de l'acheteur\" a fait fuir les acheteurs sans statut permanent \u00e0 Hong Kong, et m\u00eame l'achat d'un bien immobilier au nom d'une soci\u00e9t\u00e9 est \u00e9galement tax\u00e9 en tant qu'\"\u00e9tranger\" d'une lourde taxe \u00e9quivalente au prix de l'immobilier de 151 TP3T ; Le \"double droit de timbre\" fait fuir les investisseurs qui poss\u00e8dent plus d'une maison.<\/span>
    L'offre sur le march\u00e9 de l'immobilier est si restreinte que m\u00eame la demande des r\u00e9sidents locaux pour l'auto-occupation ne suffit pas \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 leurs besoins, et les commandes pass\u00e9es pour la vente de nouveaux appartements peuvent facilement \u00eatre sursouscrites par plusieurs fois ou m\u00eame dix fois, et le nombre d'hypoth\u00e8ques enregistr\u00e9es pour les appartements r\u00e9sidentiels non achev\u00e9s (c'est-\u00e0-dire les nouveaux appartements non achev\u00e9s) au cours du seul mois dernier (ao\u00fbt) a m\u00eame atteint un niveau record au cours des 11 derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/span>
    Avec le lancement r\u00e9cent des \"fluctuations dans les deux sens\" en RMB, un grand nombre d'actifs en RMB ont \u00e9t\u00e9 convertis en actifs en dollars de Hong Kong, et la HKMA a continuellement inject\u00e9 des capitaux sur le march\u00e9 pour stabiliser le dollar de Hong Kong au cours des deux derni\u00e8res semaines, ce qui a entra\u00een\u00e9 une forte augmentation du chiffre d'affaires des produits d'investissement en dollars de Hong Kong et en dollars am\u00e9ricains.<\/span>
    Une grande entreprise centrale, China Resources Land, a \u00e9galement r\u00e9v\u00e9l\u00e9 hier, pour la premi\u00e8re fois \u00e0 Hong Kong, son offre pour le site de Sai Wan Ho sur l'\u00eele de Hong Kong. Les \"optimistes\" du march\u00e9 immobilier pensent g\u00e9n\u00e9ralement que le march\u00e9 r\u00e9sidentiel de Hong Kong, que ce soit pour l'occupation personnelle ou l'investissement, est incroyablement dynamique, m\u00eame si les prix de l'immobilier sont r\u00e9ellement touch\u00e9s par la p\u00e9riph\u00e9rie, le gouvernement peut \u00e9galement se couvrir en assouplissant l\u00e9g\u00e8rement les restrictions sur les achats.<\/span>
    Une autre \"ceinture de s\u00e9curit\u00e9\" sur le march\u00e9 immobilier de Hong Kong provient de la HKMA, qui a commenc\u00e9 une gestion anticyclique depuis le lancement de l'assouplissement quantitatif aux \u00c9tats-Unis, et qui a continuellement abaiss\u00e9 le ratio hypoth\u00e9caire et relev\u00e9 la norme des tests de r\u00e9sistance. \u00c0 l'heure actuelle, le ratio entre le pr\u00eat hypoth\u00e9caire et le prix de l'immobilier \u00e0 Hong Kong n'est que de 50%, et m\u00eame si le prix de l'immobilier baisse g\u00e9n\u00e9ralement de 30%, les propri\u00e9taires ne deviendront pas en situation de fonds propres n\u00e9gatifs. Le test de r\u00e9sistance pour les nouveaux acheteurs de logement qui demandent un pr\u00eat hypoth\u00e9caire est calcul\u00e9 sur la base d'une hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat de 3 points de pourcentage. M\u00eame si les \u00c9tats-Unis ont r\u00e9cemment commenc\u00e9 \u00e0 relever les taux d'int\u00e9r\u00eat, je crains qu'il ne faille de nombreuses ann\u00e9es pour passer de z\u00e9ro \u00e0 3%.<\/span>
    Cela signifie que la capacit\u00e9 financi\u00e8re des nouveaux propri\u00e9taires et des propri\u00e9taires existants est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e et que la probabilit\u00e9 d'une ru\u00e9e vers la vente dans des conditions de march\u00e9 d\u00e9favorables est pratiquement nulle.<\/span>
Bien que la d\u00e9claration sur le \"renversement du march\u00e9 immobilier\" semble \u00e9tonnante, m\u00eame les deux analyses de JP Morgan et d'UBS montrent qu'en fait, l'accent n'est pas mis sur le march\u00e9 de l'immobilier.<\/span>
    JP Morgan Chase a d\u00e9clar\u00e9 que le redressement du march\u00e9 immobilier commencerait d\u00e8s 2016, et UBS a m\u00eame pr\u00e9dit trois sc\u00e9narios possibles pour l'\u00e9conomie de Hong Kong, les prix de l'immobilier ont chut\u00e9 de 39% est le pire \"sc\u00e9nario noir\", les deux ont soulign\u00e9 le probl\u00e8me plus profond en fait est la situation critique de l'\u00e9conomie de Hong Kong, en particulier l'industrie de la vente au d\u00e9tail, le moteur \u00e9conomique pass\u00e9 est successivement en flammes ! Toutefois, Hong Kong s'efforce de trouver un nouveau moteur de d\u00e9veloppement.<\/span>
    Les chances d'un \"grand retournement\" soudain du march\u00e9 immobilier ne sont pas \u00e9lev\u00e9es, mais il est probable que l'on assiste \u00e0 un ralentissement progressif de l'\u00e9conomie, \u00e0 une r\u00e9gression du PIB, \u00e0 des b\u00e9n\u00e9fices de plus en plus maigres dans les diff\u00e9rents m\u00e9tiers et industries, et \u00e0 une augmentation progressive du taux de ch\u00f4mage par rapport \u00e0 la situation actuelle de plein emploi, ce qui sapera la comp\u00e9titivit\u00e9 de Hong Kong jour apr\u00e8s jour et ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e.<\/span>
    Lorsque la \"Perle de l'Orient\" (31.72 -0.44%<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"iawp_total_views":7,"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-3447","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-economics"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3447","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3447"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3447\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5834,"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3447\/revisions\/5834"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3447"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3447"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yzzks.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3447"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}