印度私企：乐意为穷人建经济适用房

作为印度拥有百年以上历史的私营企业，塔塔集团在不断扩大商业版图的同时，把为社会做贡献也放到突出的位置。除了参与慈善活动，塔塔汽车在2009年初为印度普通人推出了世界最便宜汽车“N ano”；2009年5月，塔塔集团旗下的塔塔住房发展公司又秉承这一思路，面向中低收入人群推出了经济适用房。

　　面向中低收入人群

　　塔塔住房发展公司的第一个经济适用房项目占地64英亩，位于印度经济中心城市孟买以北的工业城镇博伊萨尔，建设3300套住房，项目紧邻当地火车站，配套有学校、商业、休闲游乐区和医疗设施，计划于2011年6月交付使用。

　　2009年5月，他们首先推出的低价房项目命名为“幸运之家”，包括1500多套三四层低成本住房，目标客户为目前租房或住公司宿舍的低收入群体。

　　幸运之家的零居室小户型和大户型面积分别为26.3平方米和33.4平方米，售价相当于人民币5.68万和7.35万(1元人民币约合6.86卢比)。这种户型面积虽小却五脏俱全，把一间房子分成不同功能区，卧室、起居室和厨房相互联通，厕所与浴室分别独立。

　　这应该是孟买市区贫民窟再开发项目的经典户型，相对于贫民窟中一家人生活在一间房屋而又没有单独舆洗设施的状况已大有改善。而一居室户型面积为43.2平方米，售价67.36万卢比(约9.82万人民币)，格局与国内常见一居室格局基本一致。

　　博伊萨尔项目推出后受到了欢迎，其1300套住房收到了7000份购房申请，为此塔塔集团不得不像当初销售Nano汽车时一样，通过网上抽签的方式决定幸运儿。根据要求，购房者要花199卢比(约合29元人民币)购买申请表格，并在20日内预交9995卢比(约合1457元人民币)初始定金，此后直到2011年6月交房时分9次把余额房款付清。

　　塔塔集团还与微型住房金融公司合作，为低收入群体提供简易的住房dai款，在利率和dai款文件要求上有所放宽。

同年9月，塔塔住房开发公司又在同一区块推出了“新天堂”经济适用房项目，旨在以可以承受的价格满足生活品位需求，配套有游泳池、俱乐部和健身馆，两居室有大中小三个户型，三居室则有大小两个户型，户型面积从62.2平方米到128.2平方米不等，最初价格为每平方米20449卢比(约2981人民币)。

　  拟在全国推广

　　博伊萨尔镇拥有约12.5万人口，其中有3万人靠租住房屋生活，而其周边10个村庄人口达100万，可以说塔塔集团正是看中了这一需求潜力，而住在孟买郊区买不起房的人也可以选择这一项目。

　　据塔塔集团的一份调查报告显示，博伊萨尔镇拥有1500家企业，包括塔塔钢铁、金戴尔钢铁、巴巴原子研究中心、塔拉普尔和马哈拉施特拉邦工业开发区等，该地低收入群体有48%的人靠租房生活。

　　DHFL物业服务公司首席执行官马德胡尔表示，随着塔塔集团项目的带动，已经有多家房地产开发公司进驻博伊萨尔，购房者中有两到三成为投资客，博伊萨尔增长的关键因素是拟议中的郊区铁路延伸计划，届时从博伊萨尔到孟买市中心将更为方便。

　　今年，塔塔住房开发公司宣布在孟买东北部的郊区城镇瓦辛德建设第二个经济适用房项目，该项目距离孟买市中心80公里，距离瓦辛德火车站1 .5公里，占地51.6英亩。该项目包括4000套住房，其中1250套为总价从57.89万卢比(约8.44万人民币)至78.20万卢比(约11.4万人民币)的33.6平方米零居室和45.4一居室住房，并在第一个项目的基础上改进了设计，增加了功能和外部空间，楼房为五六层结构，并安装电梯。

　　同时，塔塔住房开发公司宣布成立全资子公司聪明价值房屋公司，专门负责建设总价50万卢比(约7.28万人民币)至350万(约51万人民币)的低价房和经济适用房，计划在2011年底之前投入199.62亿卢比(约29.1亿人民币)至249.70亿卢比(约36.4亿人民币)资金。

　　塔塔住房开发公司首席执行官布罗廷·巴纳吉表示，将随后在新德里和班加罗尔推出同样的项目，这一项目开展的速度取决于征地的速度。该公司还计划在2014年之前在全印度范围内的一级和二级城市建设经济适用房。

　　为何涉足低端

　　研究显示，印度住房供需缺口达2470万套，其中3/4来自于中低收入群体，塔塔集团启动针对中低收入群体的地产项目自然是和N ano汽车一样看重了其巨大的潜力。

　　ICICI风险基金管理公司房地产业务负责人桑吉夫·达斯古普塔认为，售价在29.97万卢比(约4.37万人民币)至149.89万卢比(约21.85万人民币)的房屋属于经济适用房，而售价在149.89万卢比(约21.85万人民币至440万卢比(约64.14万人民币)的房屋则是面向中等收入阶层。

　　达斯古普塔说，人们对房价在年收入5至5.5倍的房屋需求量巨大，经济适用房的发展取决于土地价格、配套基础设施和住房dai款成本等因素。

　　塔塔集团所属塔塔房地产和基础设施公司业务发展负责人苏拉吉·库尔卡尼在接受记者采访时说，由于塔塔集团拥有100多年历史，经济适用房项目应当从回馈社会的角度看待，如果单纯从商业角度看，我看不到建设经济适用房的理由。

　　库尔卡尼说，建设经济适用房面临很多挑战，除了开发商的利润率低以外，征地和获得银行dai款也有困难，还会面临商品价格波动带来的建设成本变化。

　　印度市场研究和评级机构CRISIL负责房地产业务的阿杰·德苏拉告诉记者，建设经济适用房作为一种市场定位因易于销售可以减少库存，高端地产项目如果是囤地建房，其利润率可以达到90%甚至100%，但并不容易销售。

　　国际知名房地产顾问公司Cresa合伙人印度公司执行董事阿肖克·库马尔向记者表示，经济适用房是塔塔集团为社会作贡献的一面，利润率可能只有20%至30%，而普通开发商则贪婪地追求100%的利润率。

　　他说，孟买市区的地产项目利润率一般都超过60%，而这些项目往往有政治人物提供背后支持，从中获取好处。