Hong Kong lleva cinco años consecutivos siendo la ciudad con la relación precio-ingresos inmobiliarios más alta y la más inasequible del mundo, ¿qué hace que el mercado inmobiliario sea estable?

A menudo considerado como "la acción y la propiedad de vinculación", Hong Kong, recientemente en el mercado de valores para seguir la volatilidad del mercado de valores continental, el número de personas que son bajistas en el mercado inmobiliario también está aumentando. Los bancos de inversión JP Morgan y UBS en unos pocos días antes y después de la venta en corto del mercado inmobiliario, uno bajista 5-10%, el otro incluso creo que la caída máxima de 39%, en los medios de comunicación una ronda de representación para convertirse en un "mercado inmobiliario inversión", aún más alarmado al mercado continental.
    Sin embargo, los dos grandes bancos se volcó rápidamente a partir de 2012 ha comenzado a "año tras año bajista año tras año" las viejas cuentas, en 2014, los dos habían tanto predijo que los precios inmobiliarios podrían caer 25%.
Sin embargo, según los últimos datos del Gobierno de Hong Kong, el índice de precios inmobiliarios aumentó 8% en el primer semestre de este año (Departamento de Tasación y Valoración), el número de compraventas residenciales en los siete primeros meses aumentó 8,9% interanual (Registro de la Propiedad), y el último informe del grupo de consultoría inmobiliaria Knight Frank muestra que los precios inmobiliarios de Hong Kong en el primer y segundo trimestres de este año aumentaron la friolera de 20,7% en comparación con el mismo periodo del año anterior.
    "Inversión del mercado inmobiliario" signos al menos a partir de los datos no es evidente, el mercado inmobiliario actual "optimistas" y "pesimistas" como justificada.
Como campeón de propiedades de primera mano este año, Cheung Kong (01113-HK) acaba de anunciar el cierre de su "Harbourfront - Star Coast", actualmente en venta, debido a las satisfactorias ventas, y tiene previsto aumentar su precio en 3% a partir del 15 de septiembre para la reventa.
    Kwok Tze-wai, Director de Inversiones de Cheung Kong Properties, se mostró muy optimista sobre las ventas tras la subida de precios, e incluso señaló en tono sarcástico que los "supuestos factores negativos del mercado inmobiliario son generalmente deseos subjetivos ......".
    En la larga oleada del mercado alcista residencial de Hong Kong, desde 2003 hasta la actualidad, ha habido varias oleadas de ventas, la más fuerte de las cuales fue el tsunami financiero mundial desencadenado por la crisis de la deuda de alto riesgo de EE.UU. en 2008, cuando el HSI cayó más de la mitad, y se llegó a decir que el mercado inmobiliario estaba a punto de repetir la crisis de 1997, pero al final sólo desandó ligeramente el camino y volvió a subir en línea recta.
    ¡En 2012, la recesión económica de Hong Kong, junto con las duras "medidas de doble picante" del gobierno para regular el mercado inmobiliario, los desarrolladores lanzaron nuevos pisos con descuentos de hasta 30%, que fue visto de nuevo como un precursor de la caída del mercado inmobiliario, y en 2014, la "caída del mercado inmobiliario" dijo que una vez se había convertido en un tema candente! Pero pronto, como los compradores de vivienda se apresuraron a aumentar el precio de los pisos nuevos, el sonido de canto hacia abajo una vez más se calmó.
    Hay buenas razones para todos los cantos a la baja. Esta vez no es una excepción: en el macroentorno, la economía mundial está de capa caída, y uno de los pilares del empleo propios de Hong Kong, el sector minorista, avanza hacia la contracción.
    Por lo que respecta a los factores directos, la inminente subida de los tipos de interés en Estados Unidos, Hong Kong está abocado a seguir su ejemplo, lo que incrementará directamente el coste de los préstamos hipotecarios. Unido a la desaparición del efecto riqueza de la bolsa tras el desplome de la continental, quienes en un principio disponían del anticipo han sufrido pérdidas, y la demanda de inversión en el mercado inmobiliario también se ha visto arrastrada a la baja.
    Lo que resulta más chocante es que Macao, vecino cercano de Hong Kong, ha visto caer oficialmente sus precios inmobiliarios desde el segundo trimestre de este año, por primera vez desde 2009, con una alarmante caída media de 14,5%. Singapur, un rival del que siempre se ha dicho que supera a la economía de Hong Kong, pero con precios inmobiliarios no tan elevados, ha visto caer sus precios inmobiliarios residenciales en más de 5% este año, y por quinto año consecutivo, Hong Kong ha tenido la relación precio-ingresos inmobiliarios más elevada del mundo, y es la ciudad más inasequible del mundo. ¿Qué hace que el mercado inmobiliario sea estable?
    Sin embargo, el mercado inmobiliario de Hong Kong es una rareza, los altos precios de los inmuebles no son buscados por los especuladores. En la severa regulación del gobierno de Hong Kong de los últimos años, el "impuesto de timbre del comprador" ha ahuyentado a los compradores sin estatus permanente de Hong Kong, e incluso la compra de una propiedad a nombre de una empresa también se grava como "forastero" con un fuerte impuesto equivalente al precio de la propiedad de 151 TP3T; El "doble impuesto de timbre" ahuyenta a los inversores que poseen más de una vivienda.
    La oferta en el mercado inmobiliario es tan escasa que ni siquiera la demanda de los residentes locales para la autoocupación es suficiente para satisfacer sus necesidades, y los pedidos realizados para la venta de pisos nuevos pueden sobrepasarse fácilmente en varias veces o incluso diez veces, y el número de hipotecas registradas para pisos residenciales sin terminar (es decir, pisos nuevos sin terminar) sólo en el último mes (agosto) ha alcanzado incluso un máximo histórico en los últimos 11 años.
    Con el reciente lanzamiento de las "fluctuaciones bidireccionales" en RMB, un gran número de activos en RMB se han pasado a activos en dólares de Hong Kong, y la HKMA ha inyectado continuamente capital en el mercado para estabilizar el dólar de Hong Kong durante las dos últimas semanas, lo que ha provocado un fuerte aumento del volumen de negocio de los productos de inversión en dólares de Hong Kong y en dólares estadounidenses.
    Una gran empresa central, China Resources Land, también reveló ayer, la primera vez en Hong Kong para hacer una oferta para el sitio de Sai Wan Ho en la isla de Hong Kong. Mercado inmobiliario "optimistas" en general creen que el mercado residencial de Hong Kong, ya sea para la auto-ocupación o la demanda de inversión es increíblemente entusiasta, incluso si los precios inmobiliarios son realmente golpeados por la periferia, el gobierno también puede ser cubierto por relajar ligeramente las restricciones a las compras.
    Otro "cinturón de seguridad" en el mercado inmobiliario de Hong Kong procede de la HKMA, que ha iniciado una gestión anticíclica desde el lanzamiento del QE en EE.UU., y ha rebajado continuamente el coeficiente hipotecario y elevado la norma de la prueba de resistencia. En la actualidad, la relación entre la hipoteca y el precio de la vivienda en Hong Kong es de sólo 50%, y aunque el precio de la vivienda caiga en general 30%, no hará que los propietarios pasen a tener un patrimonio negativo. La prueba de resistencia para los nuevos compradores de viviendas que solicitan hipotecas se calcula sobre la base de una subida de los tipos de interés de 3 puntos porcentuales. Aunque Estados Unidos haya empezado recientemente a subir los tipos de interés, pero de cero a 3% me temo que tardará muchos años.
    Esto significa que la asequibilidad tanto de los nuevos propietarios como de los ya existentes es bastante sólida y la probabilidad de una estampida para vender en malas condiciones de mercado es prácticamente nula.
Aunque la afirmación de la "reversión del mercado inmobiliario" parece sorprendente, pero incluso JP Morgan y UBS dos análisis, de hecho, el foco no está en el mercado inmobiliario.
    ¡JP Morgan Chase dijo que el cambio de tendencia del mercado inmobiliario se iniciará tan pronto como 2016, y UBS incluso predijo tres escenarios posibles para la economía de Hong Kong, los precios de la vivienda cayó 39% es el peor "escenario de cielo negro", los dos señalaron el problema más profundo de hecho es la difícil situación de la economía de Hong Kong, especialmente la industria al por menor, el motor económico pasado es sucesivamente llama hacia fuera! Sin embargo, Hong Kong está luchando para encontrar un nuevo motor de desarrollo.
    Las posibilidades de que se produzca un repentino "gran vuelco" en el mercado inmobiliario no son elevadas, pero lo que sí es probable es una desaceleración gradual de la economía, un retroceso del PIB, unos beneficios cada vez más exiguos en diversos oficios e industrias y un aumento gradual de la tasa de desempleo desde el actual estado de pleno empleo, lo que minará la competitividad de Hong Kong día tras día y año tras año.
    Cuando la "Perla de Oriente" (31,72 -0,44%