香港已經連續5年位居全球房價收入比最高，最難負擔的城市，樓市憑甚麼穩得住？

常常被認為「股樓聯動」的香港，近日在股市跟隨內地股市波動下，看跌樓市的人也越來越多。投行摩根大通和瑞銀在前後幾天內一起唱空樓市，一個看跌5-10%，另一個更認為最多跌39%，在媒體一通渲染下成為「樓市大逆轉」，更驚動到內地市場。
    不過，兩家大行很快被翻出從2012年已經開始「年年看跌年年漲」的舊賬，在2014年兩家也曾雙雙預測樓價可跌25%。
但根據香港政府方面最新數據顯示，今年上半年樓價指數升8%（差餉物業估價署），前7個月住宅買賣數量同比升8.9%（土地註冊處），房地產顧問集團萊坊最新報告則顯示，今年一二季度香港樓價比去年同期升幅高達20.7%。
    「樓市大逆轉」的跡象至少從數據上看還不明顯，當前的樓市「樂觀派」與「悲觀派」一樣理直氣壯。
作為今年一手樓冠軍的長實地產（01113-HK）由於銷售理想，剛剛宣佈正在售賣的「維港-星岸」封盤，預備從9月15日起提價3%再賣。
    長實地產投資董事郭子威對提價後的銷售十分樂觀，甚至語帶諷刺地指出，市場上「所謂樓市利空因素，普遍都是主觀願望……」
    在2003年至今的一波漫長的香港住宅牛市中，出現過數次唱跌潮，其中聲勢最大的一次是2008年美國次債危機引發全球金融海嘯，恆指跌幅過半，樓市一度被指九七重臨，然而最終僅輕微回調又直線飆升。
    2012年香港經濟不景氣加上政府嚴酷的「雙辣招」調控樓市，開發商推出的新盤折扣最高達30%，再被視作樓市下跌前兆，2014年「樓市崩盤」說也一度成為熱門論調，但很快隨著購房者哄搶新樓提價，唱跌聲再度平靜下去。
    每一次的唱跌都有充足的理由。這一次也不例外：宏觀環境方面，全球經濟不景氣，香港自己就業支柱之一零售業正在步入收縮。
    直接因素方面，美國即將加息，香港勢必跟隨，直接增加房貸成本，再加上股市隨內地大跌財富效應消失，本來有首付的都虧了，樓市的投資需求也被拖累。
    更有震撼力的是香港近鄰澳門從今年二季度開始樓價正式下跌，是2009年來首見，平均跌幅驚人地高達14.5%。一向被指經濟跑贏香港，房價卻並不高的競爭對手新加坡，住宅樓價今年也跌了超過5%。香港已經連續5年位居全球房價收入比最高，最難負擔的城市，樓市憑甚麼穩得住？
    然而香港樓市卻是一個奇葩，居高不下的樓價並非被炒家追捧。在港府過去數年的嚴酷調控中，「買家印花稅」趕走了沒有香港永久身份的買房者，甚至公司名義購房也一律按「外人」徵收相當於房價15%的重稅；「雙重印花稅」趕走了持有一套以上住宅的投資者。
    樓市供應緊缺到連本地居民自住需求也杯水車薪，新樓盤開售的下訂輕易就超購數倍乃至十倍，僅僅在上個月（8月）內登記的住宅樓花（即未落成新樓）按揭數量甚至創下11年以來的新高。
    隨著人民幣近期啓動「雙向波動」，大量的人民幣資產轉為港幣資產，金管局過去兩周連續入市注資穩定港元，港元及美元投資品成交陡然上升。
    大型央企華潤置地昨日也透露，首度在港入標競投香港港島西灣河地皮。樓市「樂觀派」普遍相信，香港住宅市場無論自住還是投資需求都無比殷切，即便房價真的受到外圍衝擊，政府也只要稍稍放鬆限購措施即可對衝。
    香港樓市另一條「安全帶」則來自金管局，從美國QE啓動就開始逆週期管理，不斷調降按揭比例並調高壓力測試的標準。目前全港按揭與房價比僅50%，房價即便普遍下跌30%也不會令業主變為負資產。新購房者申請按揭的壓力測試則按加息3個百分點計算。即便美國近期開始加息，但從零加到3%恐怕還要不少年頭。
    這就是說，無論新老業主的承受力都相當強勁，在市況不佳時出現踩踏拋售的情況可能性幾乎為零。
儘管「樓市大逆轉」的說法看似驚人，但即便是摩根大通和瑞銀兩家的分析，重點其實都不在樓市。
    摩根大通所說的樓市轉折期最快也要從2016年開始，而瑞銀更是為香港經濟預測了三個可能情境，房價跌39%是最差的「黑天情境」，兩家所指向的深層問題事實上是香港經濟尤其是零售業的困境，過往經濟引擎正在先後熄火，然而香港卻苦於找不到新的發展引擎。
    與樓市突然的「大逆轉」幾率不高，但很可能出現的卻是經濟逐步放緩，GDP出現倒退，各行業的盈利越來越微薄，失業率從現在的全民就業狀態開始逐步攀升，日復一日年復一年地削弱香港的競爭力。
    當「東方明珠(31.72 -0.44%