香港已经连续5年位居全球房价收入比最高，最难负担的城市，楼市凭什么稳得住？

常常被认为“股楼联动”的香港，近日在股市跟随内地股市波动下，看跌楼市的人也越来越多。投行摩根大通和瑞银在前后几天内一起唱空楼市，一个看跌5-10%，另一个更认为最多跌39%，在媒体一通渲染下成为“楼市大逆转”，更惊动到内地市场。
    不过，两家大行很快被翻出从2012年已经开始“年年看跌年年涨”的旧账，在2014年两家也曾双双预测楼价可跌25%。
但根据香港政府方面最新数据显示，今年上半年楼价指数升8%（差饷物业估价署），前7个月住宅买卖数量同比升8.9%（土地注册处），房地产顾问集团莱坊最新报告则显示，今年一二季度香港楼价比去年同期升幅高达20.7%。
    “楼市大逆转”的迹象至少从数据上看还不明显，当前的楼市“乐观派”与“悲观派”一样理直气壮。
作为今年一手楼冠军的长实地产（01113-HK）由于销售理想，刚刚宣布正在售卖的“维港-星岸”封盘，预备从9月15日起提价3%再卖。
    长实地产投资董事郭子威对提价后的销售十分乐观，甚至语带讽刺地指出，市场上“所谓楼市利空因素，普遍都是主观愿望……”
    在2003年至今的一波漫长的香港住宅牛市中，出现过数次唱跌潮，其中声势最大的一次是2008年美国次债危机引发全球金融海啸，恒指跌幅过半，楼市一度被指九七重临，然而最终仅轻微回调又直线飙升。
    2012年香港经济不景气加上政府严酷的“双辣招”调控楼市，开发商推出的新盘折扣最高达30%，再被视作楼市下跌前兆，2014年“楼市崩盘”说也一度成为热门论调，但很快随着购房者哄抢新楼提价，唱跌声再度平静下去。
    每一次的唱跌都有充足的理由。这一次也不例外：宏观环境方面，全球经济不景气，香港自己就业支柱之一零售业正在步入收缩。
    直接因素方面，美国即将加息，香港势必跟随，直接增加房贷成本，再加上股市随内地大跌财富效应消失，本来有首付的都亏了，楼市的投资需求也被拖累。
    更有震撼力的是香港近邻澳门从今年二季度开始楼价正式下跌，是2009年来首见，平均跌幅惊人地高达14.5%。一向被指经济跑赢香港，房价却并不高的竞争对手新加坡，住宅楼价今年也跌了超过5%。香港已经连续5年位居全球房价收入比最高，最难负担的城市，楼市凭什么稳得住？
    然而香港楼市却是一个奇葩，居高不下的楼价并非被炒家追捧。在港府过去数年的严酷调控中，“买家印花税”赶走了没有香港永久身份的买房者，甚至公司名义购房也一律按“外人”征收相当于房价15%的重税；“双重印花税”赶走了持有一套以上住宅的投资者。
    楼市供应紧缺到连本地居民自住需求也杯水车薪，新楼盘开售的下订轻易就超购数倍乃至十倍，仅仅在上个月（8月）内登记的住宅楼花（即未落成新楼）按揭数量甚至创下11年以来的新高。
    随着人民币近期启动“双向波动”，大量的人民币资产转为港币资产，金管局过去两周连续入市注资稳定港元，港元及美元投资品成交陡然上升。
    大型央企华润置地昨日也透露，首度在港入标竞投香港港岛西湾河地皮。楼市“乐观派”普遍相信，香港住宅市场无论自住还是投资需求都无比殷切，即便房价真的受到外围冲击，政府也只要稍稍放松限购措施即可对冲。
    香港楼市另一条“安全带”则来自金管局，从美国QE启动就开始逆周期管理，不断调降按揭比例并调高压力测试的标准。目前全港按揭与房价比仅50%，房价即便普遍下跌30%也不会令业主变为负资产。新购房者申请按揭的压力测试则按加息3个百分点计算。即便美国近期开始加息，但从零加到3%恐怕还要不少年头。
    这就是说，无论新老业主的承受力都相当强劲，在市况不佳时出现踩踏抛售的情况可能性几乎为零。
尽管“楼市大逆转”的说法看似惊人，但即便是摩根大通和瑞银两家的分析，重点其实都不在楼市。
    摩根大通所说的楼市转折期最快也要从2016年开始，而瑞银更是为香港经济预测了三个可能情境，房价跌39%是最差的“黑天情境”，两家所指向的深层问题事实上是香港经济尤其是零售业的困境，过往经济引擎正在先后熄火，然而香港却苦于找不到新的发展引擎。
    与楼市突然的“大逆转”几率不高，但很可能出现的却是经济逐步放缓，GDP出现倒退，各行业的盈利越来越微薄，失业率从现在的全民就业状态开始逐步攀升，日复一日年复一年地削弱香港的竞争力。
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