Autor: mel

Introdução:

Recentemente, Jack Ma disse que "8 anos mais tarde, a coisa mais barata na China pode ser a casa", acredita? Depois de o mercado imobiliário ter abrandado, será que se pode realmente dar ao luxo de comprar uma casa?

A coisa mais barata na China em 8 anos é uma casa?

Recentemente, Jack Ma fez um discurso em que mencionou a seguinte frase: "A coisa mais barata na China oito anos depois será provavelmente uma casa".

E, recentemente, o mercado imobiliário, que sempre foi firme, deu de facto sinais de abrandamento.

Por exemplo, Pequim.

De acordo com os dados de assinatura líquida da Comissão Municipal de Habitação e Construção de Pequim: na primeira quinzena de abril (1 de abril - 15 de abril), um total de 8.096 unidades de casas em segunda mão foram assinadas online em Pequim, uma queda de 51,4% em relação à segunda quinzena de março, e uma queda de 37,4% em comparação com a primeira quinzena de abril de 2016, de acordo com os dados de assinatura líquida da Comissão Municipal de Habitação e Construção de Pequim.

Os amigos ficaram secretamente felizes, aplaudiram para festejar, muitos amigos continuam à espera de uma nova ronda de preços da habitação, algumas centenas ou alguns milhares por metro quadrado, de preferência com um corte na cintura!

No entanto, gostaria de dizer que Ma Yun disse que a casa é barata, isto é, em relação ao rendimento per capita, agora que a Internet é uma das indústrias mais rentáveis, Ma Yun pode garantir que o salário mensal dos juniores de Ali é suficientemente elevado para esmagar a inflação; e Ma Yun está envolvido na economia real, pelo que as pessoas sempre foram o património imobiliário da fação das vendas a descoberto.

Ma Yun disse o seguinte: um é o resultado final, o segundo é uma posição, ele disse que isto é correto, se ouvirem as suas palavras, vendam agora a casa, ou esperem que o preço da habitação caia a pique, queiram mergulhar no fundo, então estão muito enganados.

Os preços das casas caíram a pique, por isso acha que pode mesmo comprar uma casa?

Por exemplo, Hong Kong é-nos muito familiar.

Historicamente, houve três rondas de queda dos preços dos imóveis em Hong Kong e registou-se uma queda de 70%, mas, pelo contrário, a população de Hong Kong não tinha dinheiro para comprar a sua própria casa.

O que acontece depois do acidente?

Muitas pessoas que analisam o colapso dos preços das casas avaliam a probabilidade de o colapso ocorrer com base nos sinais que precederam o colapso; mas raramente prestam atenção ao que aconteceu depois do colapso dos preços das casas.

A primeira ronda foi em 1982, quando algumas pessoas de Hong Kong saíram de Hong Kong após um grande número de vendas de propriedades. No final do ano, os preços das propriedades de Hong Kong caíram 60% em relação ao ano anterior, enfrentando uma quebra em 1983. Conhecemos bem o chefe do "Imperador", Albert Yeung, que também entrou em falência nessa altura.

A segunda ronda ocorreu em 1994 e 1995, altura em que os preços dos imóveis em Hong Kong caíram, em média, cerca de 30%, tendo-se mesmo registado uma quebra.

A terceira ronda foi em 1997, quando os preços dos imóveis em Hong Kong caíram para metade num ano e, após uma breve recuperação em 1999, caíram continuamente durante mais três anos, até agosto de 2003. A atual ronda de colapso está em curso há seis anos.

Qual é, então, a situação atual da população de Hong Kong?

Atualmente, em Hong Kong, o espaço de vida per capita é de apenas 13,9 metros quadrados; e muitas pessoas com baixos rendimentos vivem em ? O quarto tem mesmo apenas 5,7 metros quadrados.

Após a queda vertiginosa dos preços dos imóveis em Hong Kong, o número de pessoas que vivem em habitações públicas de aluguer tão apertadas e tão estreitas que é difícil até virar-se aumentou.

Atualmente, 60% dos habitantes de Hong Kong não têm meios para comprar um imóvel comercial. 45% dos cidadãos vivem em habitações públicas e 15% compraram uma casa autónoma.

Por isso, muitos amigos perguntam-se porque é que isto aconteceu, quando Hong Kong já sofreu três quedas, a última das quais durante seis anos. Com um período de tempo tão longo, os habitantes de Hong Kong tiveram obviamente muito tempo para se prepararem para comprar a sua própria casa.

A psicologia nacional de comprar mais do que comprar menos

A primeira é a mentalidade nacional de "comprar em alta, não comprar em baixa".

Muitas pessoas que enfrentam o declínio, são tão pensantes, têm tão pouco dinheiro, naturalmente compram quanto mais barato melhor, sentem sempre que os preços vão continuar a descer, por isso continuam a esperar; têm estado à espera até que os preços subam novamente, apenas para se arrependerem, mas ainda têm de esperar, e esperam esperar até ao dia em que os preços desçam novamente. Apesar de se ter repetido várias vezes, ainda não aprendeu a lição.

Para não falar das casas. Não é assim que muitos accionistas ficam presos até à morte?

Para além dos factores psicológicos, receio que o nível mais profundo seja a contração global da economia e a regressão global do país, que se reflecte na queda dos preços dos imóveis.

Nestas circunstâncias, os bancos são obrigados a apertar os cordões à bolsa.

A fim de reduzir o seu próprio risco e a incidência do crédito malparado, os empréstimos serão controlados de forma bastante rigorosa, quer através do aumento das taxas de juro, quer dos rácios de entrada.

Por isso, quando chegar a altura, a entrada pode esvaziar o capital da sua família, e mesmo ter de pedir um empréstimo avultado, e o encargo de uma hipoteca mais elevada todos os meses, estará disposto a comprar nessa altura?

Mesmo que esteja disposto a comprá-la, pode não a poder pagar.

A economia em geral é má, todas as empresas vão ter lucros fracos ou mesmo prejuízos, os despedimentos e as reduções salariais são inevitáveis. Quando chega a altura, os salários diminuem, o emprego desaparece, não é fácil dizer se se pode dar ao luxo de se alimentar, mas também de pensar em comprar uma casa?

Além disso, numa situação em que o desenvolvimento da cidade não progride, ou mesmo regride, e em que não se vislumbra qualquer potencial de investimento e de desenvolvimento, é demasiado tarde para as pessoas se esforçarem por vender as suas propriedades, pelo que ainda pensarão em voltar a apanhar o comboio?

Por isso, uma casa não é algo que se compre em caso de queda, especialmente se esperarmos até ao dia em que ela cair, ficaremos satisfeitos por não a termos comprado em vez de nos apressarmos a comprá-la!

Três grandes riscos no domínio dos empréstimos imobiliários

Em 21 de abril, na análise do primeiro trimestre da situação económica e financeira do CBRC, Guo Shuqing mencionou três riscos na área dos empréstimos imobiliários.

Um deles é um banco que empresta muito dinheiro.

A percentagem de empréstimos relacionados com o sector imobiliário (incluindo imóveis como garantia e caução) ultrapassou um terço do total de empréstimos, e a percentagem de empréstimos relacionados com o sector imobiliário de cada banco ultrapassou mesmo os 50%, que são potencialmente mais arriscados.

A segunda é a vaga de residentes com empréstimos à habitação altamente alavancados.

Esteja atento à tendência crescente do número de pessoas que contraem empréstimos à habitação altamente alavancados; a proporção de compradores de casas altamente alavancadas aumentou e a pressão para reembolsar os seus empréstimos aumentou significativamente.

No final de 2016, o rácio loan-to-value (LTV, ou seja, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor da garantia) do sector bancário ultrapassava os 70,% do crédito pessoal à habitação, que tinha atingido os 9,7%, uma métrica que aumentou 6,7 pontos percentuais face ao ano anterior.

Em terceiro lugar, as empresas imobiliárias altamente alavancadas e sobrevalorizadas que fornecem terrenos.

Em termos de empréstimos para a promoção imobiliária, com o endurecimento do ambiente de financiamento, é elevado o risco de uma rutura na cadeia de capital das empresas imobiliárias com elevada alavancagem e elevados preços de oferta de terrenos na fase inicial.

Por que é que o Presidente Kwok deu ênfase a estes três grupos?

Porque quando os preços dos imóveis baixam, são eles os primeiros a suportar o peso do perigo; e quando os preços dos imóveis baixam, essas pessoas serão inevitavelmente as primeiras a morrer na praia, e depois é toda a economia que se incendeia e o declínio do país.

Depois de termos mencionado Hong Kong, passemos agora ao Japão.

Em 1991, os preços das casas em Tóquio caíram 65% em 3 meses. De um dia para o outro, os milionários que tinham comprado propriedades tornaram-se multimilionários e registou-se uma concentração de suicídios e falências.

Antes do colapso dos preços da habitação, os japoneses contraíam sobretudo empréstimos para comprar casas, muitos só trabalhavam com uma dívida de 5 a 60 milhões de ienes. Depois do colapso dos preços da habitação, tiveram de pedir empréstimos a agiotas para pagar ao banco a dívida nova pela dívida antiga, passando o resto da vida a pagar a dívida.

As empresas estão a falir em massa, com o número de falências de bancos e empresas imobiliárias a ultrapassar as 3.000. O Japão está a sofrer uma pressão de emprego sem precedentes, com inúmeras pessoas a enfrentar o desemprego, e os poucos empregos disponíveis têm salários muito baixos e longos horários de trabalho.

O iene também começou a cair, ultrapassando os 30% em relação ao dólar em 1991, dando início a uma desvalorização de 20 anos que ainda não abrandou.

E, provavelmente, a situação na China é ainda mais perigosa do que no Japão!

Nessa altura, embora a bolha do mercado imobiliário no Japão tenha rebentado e a economia tenha estagnado, havia pelo menos capital suficiente para a suportar, ao passo que se a nossa bolha rebentar, nem sequer temos capital para a suportar!

Em 1990, o PIB per capita do Japão atingiu 25 000 dólares, superior ao dos Estados Unidos. Atualmente, 27 anos mais tarde, o nosso PIB per capita é inferior a 20 000 dólares, mesmo no Norte.

A bolha é tão grande, será que vai rebentar?

Agora, compreendem o significado mais profundo do Presidente Kwok?

O Governo não quer que os preços dos imóveis subam acentuadamente, mas também não quer que os preços dos imóveis desçam acentuadamente, porque, por um lado, continuamos a ter de contar com o financiamento fundiário para ganhar dinheiro e, por outro lado, as consequências de uma descida acentuada dos preços dos imóveis é o facto de não podermos pagar.

As pessoas também não querem uma grande queda nos preços dos imóveis, especialmente aqueles que têm uma casa na mão, não olham para o presente, todos agitam a bandeira e gritam ao governo para reduzir os preços dos imóveis, os preços dos imóveis caíram realmente, e então deveria haver um grande número de pessoas que fugiram para deixar o governo salvar o mercado.

Hong Kong não foi uma lição aprendida com o passado?

Com o objetivo de baixar os preços dos imóveis, TUNG Chee-hwa lançou o "programa de construção de 85 000 apartamentos". A enorme oferta de apartamentos fez com que os preços dos imóveis em Hong Kong baixassem continuamente. Durante algum tempo, Hong Kong viveu num estado de descontentamento público.

Por conseguinte, a atual ronda de políticas regulamentares esforçar-se-á por ser prudente! Se a nossa bolha imobiliária rebentar de imediato, irá também provocar uma série de problemas derivados.

Então, o que é que se faz quando a bolha é tão grande e não se quer rebentá-la com um único golpe?

Bloquear a mobilidade.

A anterior série de medidas regulamentares, incluindo a introdução de restrições às vendas e a restrição das transacções apenas após dois ou três anos, destina-se a fechar a porta e a reduzir a liquidez do mercado, dificultando a venda a curto prazo das casas que se encontram nas mãos das pessoas.

E agora, com todos os avisos de prevenção de riscos do Estado e o acorde revelado pelo Presidente GUO, trata-se de aumentar o limiar para fazer subir o custo da compra de casa, controlando a emissão de empréstimos hipotecários pelos bancos e endurecendo as taxas de juro preferenciais, reduzindo assim o volume de transacções de habitação.

É como construir uma cidade murada, onde quem está dentro não quer sair de imediato e quem está fora não quer entrar de imediato.

Não se consegue vender mesmo que os preços subam

Por isso, para aqueles que querem investir, Honey aconselha-os a serem cautelosos agora.

Não diga que o custo da compra de uma casa é cada vez mais elevado e mais difícil de qualificar; mesmo que compre uma casa, mesmo que os preços dos imóveis subam, isso não tem nada a ver consigo, porque não vai conseguir vendê-la.

Não vive sozinho, não consegue obter um preço elevado por um imóvel alugado e a renda que recebe é inferior ao empréstimo mensal que paga, por isso que tipo de investimento pensa que é este?

Quanto àqueles que apenas precisam, o mel sente que há um período de tempo no futuro em que se pode confortavelmente escolher e olhar para as casas, e esperar até que o nível de preços seja ajustado de volta ao nível certo, pode-se sair e comprar uma casa, claro, desde que se tenha a qualificação para comprar uma casa.

Não tenha a mentalidade de esperar por uma grande descida dos preços das casas para depois mergulhar de cabeça, lembre-se que compra uma casa para se ocupar e não para ganhar dinheiro, a felicidade é mais importante do que tudo o resto.

De facto, as pessoas de qualquer idade pensam que os preços dos imóveis são demasiado elevados e esperam que desçam; veja-se este jornal de 1988.

Há trinta anos, as pessoas olhavam para os edifícios e suspiravam. Agora, as pessoas continuam a olhar para os edifícios e a suspirar.