作者：蜜姐

導語：

最近，馬雲說「8年後中國最便宜的東西有可能就是房子」，你信不信？樓市出現鬆動後，你真的買得起房了嗎？

8年後中國最便宜的是房子？

最近，馬雲發表了一場演講，其中提了這麼一句，「8年後中國最便宜的東西有可能就是房子」。

而最近，一向堅挺的樓市，的確也出現了鬆動的跡象。

比如北京。

據北京市住建委的網簽數據顯示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共網簽8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月降37.4%。

朋友們紛紛暗爽、鼓掌慶祝，不少朋友還在期待房價新一輪的下跌，每平跌個幾百幾千的，最好來個腰斬！

然而蜜姐想說，馬雲說房子便宜，那是相對人均收入來說的，眼下互聯網是最賺錢的行業之一，馬雲能保證阿里的小弟們月薪夠高、碾壓通脹；而且馬雲是搞實體經濟的，所以人家一向是地產的唱空派。

所以馬雲說這話，一是有底氣，二是有立場，他說這話沒錯，如果你聽了他的話，現在就把房子賣了，或者期待房價會出現暴跌的情況，想要抄底，那你就是大錯特錯了。

房價大跌了，你以為你真的就買得起房了嗎？

比如我們最熟悉的香港。

歷史上，香港有三輪房價崩盤，曾暴跌七成，但港人反而買不起房了。

崩盤之後又會怎樣？

很多人分析房價崩盤，都是根據崩盤之前的種種跡象來判斷崩盤發生的可能；卻很少關注到，房價崩盤之後，發生了些甚麼。

第一輪是在1982年，一部分港人離開香港後大量拋售房產，到了年底，香港樓價同比下跌60%，1983年面臨崩盤。我們熟知的「英皇」老闆楊受成也在此時破產。

第二輪是在1994和1995年，香港房價平均下跌約3成，甚至出現了腰斬的情況。

第三輪是在1997年，一年間香港房價下跌了一半，1999年短暫反彈後，再連續下跌3年之久，直到2003年8月份。本輪崩盤，足足下有6年之久。

那麼現在港人的居住情況如何呢？

目前在香港，人均居住面積只有13.9平方米；而不少低收入人士所住的?房，更是只有5.7平方米。

香港房價暴跌之後，住這種狹窄到連轉身都難的公屋租房的民眾反而越來越多了。

目前，香港有60%的香港人買不起商品房。45%的市民居住在公屋裡，15%的買了自主性房屋。

那麼，很多朋友就很奇怪了，香港經歷了三次暴跌，最後一次可是足足有六年之久，這麼長的時間，港人明明有充足的時間準備買房的，為甚麼會發生這樣的情況呢？

國人心理買漲不買跌

首先是國人「買漲不買跌」的心理。

很多人面對下跌的時候，都是這麼想的，手裡就這麼點兒錢，自然是買的越便宜越好，總覺得房價會繼續下降，於是就繼續等；一直等到房價又漲起來了，才覺得後悔，但是還是要等，希望再等到房價再降下來的那一天。儘管反復幾次，卻仍不長教訓。

別說房子是這樣，許多股民不就這樣被套死的嗎？

除了心理因素外，更深層次的，恐怕是房價的大跌，所反映的經濟全面萎縮與國家的整體倒退。

在這種情況下，銀行必然會收緊自身的錢袋子。

為了降低自身風險和壞賬的發生，對貸款會把控的相當嚴格，要麼提利率，要麼提首付比。

因此，到時候首付就可能掏空你的家底，甚至還要大舉借債，每月還有負擔更高的房貸，到時候你願意買嗎？

即使你願意買，你也未必買得起。

整體經濟不好，所有公司都會收益不佳甚至虧損，裁員降薪是必然發生的事情。到時候工資少了，工作沒了，你養不養活得起自己還不好說呢，還要考慮買房？

更何況，在城市發展呈現踏步不前甚至倒退，看不到任何的投資潛力和發展前景的情況下，大家爭著拋盤都來不及，還會想著再上車嗎？

所以，房子並不是跌了你就會買，尤其真的等到崩盤的那一天，你只會慶幸自己沒有買房，而不是急著去買房！

房地產貸款領域三大風險

4月21日，在銀監會一季度經濟金融形勢分析會上，郭樹清提到了房地產貸款領域的三個風險。

一是大量放貸的銀行。

房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）的佔比已經超過了（總貸款）的三分之一，個別銀行的地產相關貸款佔比甚至超過了50%，潛在風險比較大。

二是激增的高槓桿住房貸款居民。

要警惕高槓桿住房貸款人數上升的趨勢；高槓桿購房者比例上升，還貸壓力明顯加重。

截至2016年末，銀行業貸款價值比（LTV，指貸款金額和抵押品價值的比例）超過70。%的個人住房貸款，佔比已經達到9.7%，這一指標較同比增加了6.7個百分點。

三是高槓桿、高價供地的房地產企業。

從房產開發貸款看，隨著融資環境趨緊，前期高槓桿、高價供地的房地產企業資金鍊斷裂風險較高。

郭主席為甚麼要強調這三個群體？

因為一旦房價下跌，首當其衝危險的就是他們；而一旦房價暴跌，這些人必然會第一個死在沙灘上，然後就是整個經濟的熄火與國家的衰落。

前面提到了香港，現在我們來看看日本。

1991年，東京房價3個月暴跌65%。一夜之前，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中湧現。

房價暴跌之前，日本人大多貸款買房，很多才工作的人就背負了5、6000萬日元債務，房價暴跌後，後他們不得不借高利貸償還銀行，以新債換舊債，餘生在還債中度過。

企業紛紛破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家。日本迎來空前的就業壓力，無數人面臨失業，為數不多的工作也是工資很低、工作時間很長。

日元也開始暴跌，在1991年日元兌美元跌幅甚至超過了30%，開始了長達20年之久的貶值，現在也沒緩過勁來。

而且，中國的情況，可能比日本還要危險！

當年日本樓市泡沫雖然破裂、經濟雖然停滯，但至少還有足夠的資本在支撐，而我們的泡沫要是破裂了，連支撐的資本都沒有！

1990年，日本的人均GDP已經達到了25000美元，比美國還要高。27年後的今天，我們即使是北上深的人均GDP還不到2萬美元。

泡沫那麼大，會不會破?

現在，你理解郭主席的深意了嗎？

政府是不希望房價大漲的，但是更不希望房價大跌，一來還得指望土地財政掙錢，二來房價暴跌引發的後果是我們承受不起的。

民眾也是不希望房價大跌的，尤其是手上有房的人，別看現在大家都在搖旗吶喊要政府降房價，房價真的跌了，又該有大量的人跑出來讓政府救市了。

當年的香港不就是前車之鑒麼？

董建華為了降低房價，推出「八萬五建屋計劃」。 巨大的供應量讓香港房價不斷下跌。一時間，香港可謂是民怨沸騰。

因此，本輪調控政策會力求穩健！我國房地產泡沫如果立即破滅，也會帶來一些列衍生的問題。

那麼泡沫這麼大，又不想一擊即破，該怎麼辦呢？

鎖死流動性。

之前一系列的調控大招，包括推出限售、滿2年或3年後才能交易等，就是為了關門打狗，降低市場流動性，讓人們手中的房子在短期內難以出手。

而現在，國家的種種防風險警示，以及郭主席透露的弦外之音，就是要提高門檻，以控制銀行房貸的發放、收緊優惠利率等方式，來抬高買房的成本，從而減少房屋的成交量。

這就好比建了一座圍城，裡面的人別想馬上出來，外面的人也別想馬上進去。

房價上漲你也賣不出去

所以，對於想投資的人，蜜姐勸你現在還是謹慎一些吧。

別說現在買房的成本越來越高、資格也越來越難拿；就算你買了房，即使房價上漲也跟你沒關係，因為你賣不出去。

你自己不住，租房也拿不到高價，收的房租還比不上每月還的貸款呢，你說這是哪門子的投資？

而剛需的人，蜜姐覺得未來有一段時間內你可以從容地選房看房，等到價位回調合適了，就可以出手買房了，當然前提你得有購房資格。

千萬別抱著等房價大跌再抄底的心態了，記住你買房子是為了自住不是賺錢，幸福感比甚麼都重要。

其實，任何年代的人都會覺得房價太高、期待房價下跌，看看這張1988的報紙。

三十年前，百姓望樓興嘆。到現在，百姓依舊望樓興嘆。