香港楼市重现新盘潮，新盘及货尾盘一并涌出市场，九龙、香港、新界三大地区平均有3至4个楼盘积极促销。虽然促销，但观乎各发展商推出的新盘优惠，亦未算得上超荀，以既求量亦求价推盘策略为主。过去一直支撑本港楼价飊升的北水不再钟情香港楼市，现时用家主导市场，加上发展商未肯回价。有大行预期，住宅楼价于明年将有机会从高位下跌超过两成。

过去的五一黄金周，发展商延长优惠趁机宣传。华懋旗下位于大埔的一个货尾盘，推出短期内付款的折扣及印花税津贴优惠，越快付款节扣越多，折实后，楼盘平均呎价超过12000元。有地产业界的老经纪认为，现时发展商推出的优惠所起的作用已经不大，因为以往支撑新盘的北水经已消失。“在“双辣招”最初出台的时候，发展商的减价潮就真的有促销的作用。当时新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货，由原价平均每呎2.9万港元减至每呎2.5万港元，加上“买楼回赠70%印花税”优惠。个盘即日售罄。另外尖沙咀柯士甸站的“TheAustin”当时亦推出类似印花税回赠、现金回赠等，亦同样即日卖完。事实是现时发展的优惠并不是十分吸引，而且买家都不再是一箱箱钱搬过来买楼的内地买家。”

内地买家却步

中原地产研究部数据显示，2011年第三季度香港一手房地产市场交易量的42%来自内地买家，占销售额的51%；而在今年第一季度这一比例已急降至9%，占销售额的15.2%，创下近四年新低。虽然传媒在报道新盘展销的时候，仍然会采访到一些内地买家，不过显然他们比以往保守。青岛人王庆在香港从事金融行业已经两年，他和太太在九龙大角咀附近租了一套实用380多呎的两房单位，月租金1.5万港元。王庆表示，虽然有意买房，但香港楼价实在有点过高，“以我现在住的这套房子为例，市场价500万，每呎要1.3万港元，加上香港特区政府推出了针对非香港永久居民的15%买家印花税，意味着我要多付75万港元的税费，显然很不划算。”王庆说。

2012年香港特区政府为了平抑过热的楼市，于 10月份推出「楼市辣招」，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，向其额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。4个月之后，特区政府再次宣布全面提升印花税，针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番。刚刚过去的2013年成为升幅最少的一年，香港美联物业的数据显示，全年楼价涨幅不到3%；若与政府出招前的高位比较，楼价更回落了近4%。与此同时，去年全年按揭宗数相应大跌，根据中原按揭经纪数字，去年现楼按揭登记仅74237宗，为2001年有记录以来新低，并较2012年减少13.8%。虽然去年楼价升幅已经大减，但特区政府似乎未有意途取消「辣招」，财经事务及库务局局长陈家强则明确表示，预计今年香港楼市前景不明朗，仍处于观望期，但政府并无意取消遏抑楼价的措施。

大行看淡楼价走势

而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩，在超低息环境支撑下，大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%，租金回报率超过3%，因此购房者可以借助于高杠杆支撑如此高的房价水平”，黄立冲表示，随着美国缩减买债规模，量化宽松政策的退出渐行渐近，市场利率上涨将大幅提高购房者负担，加上热钱将撤离香港，香港楼市未来前景不容乐观。

美银美林认为，香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外，与1997年香港楼市见顶时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但现在贷款利率仅略高于2.2%，因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。

巴克莱资本上月末发布的研报称，香港的楼市即将进入自1998年以来的首次真正向下调整期，预计住宅价格于2015年底前至少下跌三成；写字楼价格也预计下跌两成。巴克莱分析师Paul Louie和Zita Qin在这份研究报告中表示，对香港房地产行业的初始评级为负面，因为市场低估了房价下跌的幅度以及商业房产所遭受的冲击。报告指出，在分析房价与收入比例、购买与租赁现金流和持有物业的机会成本等因素后，得出房价至少下跌三成的预测。由于房价自2008年底以来已上涨111%，报告相信业主有很大沽货获利的余地。预计房地产领域同步下跌，写字楼价格料降低20%，零售房地产预计在2015年底前不会出现增长。

除了房地产调控政策的影响，目前悬在香港楼市头上的“达摩克利斯之剑”，则是市场预期。美联储于今年3月起减少购买国债，美国QE退出将令美元利率回到正常水平，即约4%至5%，由于港元与美元挂钩，美国QE退出将压抑资产价格，从而令房价下跌。

作为香港人，江少杰深有感触。他说，目前香港的房贷利率普遍在2%-3%之间，之前由于利率较低，港人感觉供房比租房更便宜，催热了房地产市场。“香港人对利率的变化比较敏感，如果美国加息，肯定会影响大家对楼市的预判。我认为香港房价未来一两年肯定会下跌，至少跌两成。”

香港楼市性价比转弱内地资金转投外地

本港未来楼价被市场看淡，现价又并不吸引，本港甚至内地的资金都将目光转投海外市场。近年不少海外楼盘展销会在香港甚至内地举行。中国的投资者已经把投资范围扩大到美国、澳洲及欧洲国家。根据最新数据显示，亚洲对外投资总额，由2000年初约10亿美元急升至2013年的逾300亿美元。吸引投资者往海外投资的强有力的推动因素是在海外门户城市所得到的高回报及高增长机会，随着经济的复苏，这些城市的房地产市场被认为更具增长潜力。在过去的5年中，包括美国，英国和澳大利亚市场一直是最热门的房产物业投资目的地。之前经历欧债危机，经济渐见回稳的欧洲国家，亦开始受到投资者的青睐。

市场预期投资海外楼房的热潮中，将会扩展至门户城市的边缘地带，例如伦敦东区及曼哈顿的市区，在物业类型方面，亚洲投资者早年大多关注住宅楼宇的投资，如今随着经济逐渐复苏，加上投资需求开始增加，商用楼宇也日益受到青睐。