亞洲新聞週刊

近日，G20財長和央行行長會議在四川成都隆重舉行。在關於稅收高級別研討會上，中國財政部部長樓繼偉稱：“遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒推出來，原因是信息收集能力弱，並且涉及利益調整而受到阻礙。這是個難題，也是我們的任務。”

結合最近官方一些“義無反顧”推進房地產稅落地的定調，這個從2003年就開始醖釀的房地產稅再一次被推上了風口浪尖，成了人們熱議的話題。

甚麼是房地產稅？

2008年國際金融危機後的中國房價開始進入了一個“瘋漲階段”，為了抑制房價快速上漲，國家出台了一個房市政策叫做“房產稅”。然而這個房產稅實際效果並不理想，同時由於技術限制、利益紛爭等多個因素，新一屆政府決定對房產稅的各方面進行調整，用一套新的“房地產稅”體系代替房產稅。

對比以房屋為徵稅對象，根據條件向產權所有人徵收的房產稅，房地產稅更為複雜，從概念上來看，房地產稅涉及的稅種包括了房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當前提及“房地產稅改革”而不是“房產稅改革”時，從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。通俗點說，房地產稅的徵收對象不僅是房屋了，它涵蓋的範圍變得更廣。

假設房地產稅成功落實，且以世界通行的1.5%稅率算法計算，以深圳為例，如果一家三口在深圳福田區購買一套100平米的房子共計800萬元，那麼每月需要納稅一萬元（一年共12萬元）的房地產稅。但或許相關部門會根據實際情況對稅率做出一些調整，比如套用上海0.6%的試點方案來看，同樣在深圳一家三口買一套100平米，共計800萬元的房子，每年共需要繳納房產稅為4.8萬，每月4000元。

國家認為每年需要繳納房地產稅的設定意味著將抑制住房的商業作用，本質是讓房屋回歸居住屬性。然而，房地產稅的徵收真的能有效改善房地產市場？

無論甚麼稅，都是老百姓買單

房地產稅能有效控制房地產市場嗎？從目前試點來看，收效微乎其微。房地產稅改革不禁令人聯想到前幾年的“國五條”新政，國五條通過增收二手房的稅率從而限制二手房的供給，目的也是希望房屋能夠回歸基本屬性，然而“國五條”在轟轟烈烈了半年之後就幾乎“失靈”。國五條出台的五個月後，許多二手住宅交易量開始連續上漲，不僅如此，同年9月北京二手房價格指數同比漲幅達到240.%/平方米。面對多個大城市的剛需市場，這種靠增加稅收來控制房地產市場的做法全面失敗。國五條的出台不僅沒讓房屋回歸原始的居住功能，增加二手房稅收反而意味著二手住宅的成本增加，不少買方開始將目光轉向新房，導致一手房的房價也暴漲；不止這些，房價劇烈上升，更多的人開始考慮租房，在這樣一個供小於求的市場，房屋租賃價格跟風不斷往上躥。那麼這個從“利好”出發的政策，到底“利好”了哪部分群體？

無論是哪一種稅收，只要是增稅，注定導致成本上升，那麼在一個傳統家文化的思想已經扎根中國老百姓內心深處，老百姓對房屋的需求遠高於其他國家的剛需市場，買方沒有議價能力，最終只能由消費者悶聲背負這筆多出來的成本。

出台房地產稅的阻礙在哪？

在G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉認為房地產稅遲遲沒有落實的原因在於受到了利益集團的阻礙。雖然沒有明確指出哪些利益集團在干涉新政落實，但從目前形勢來看，房地產稅跨不過的其中一道門檻必然是民意門檻。

目前還沒有準確的一套關於房地產稅的民意調查，但網上關於這套政策的看法幾乎全是負面的。國五條二手房增稅的失敗已經大大打擊了國民對政府調控房地產市場的信心，所以關於新稅是否會抑制房地產的亂象，大多數人的觀點無疑是消極的。

有不少具備專業知識的民間人士認為，政府在土地出讓金中已經提前收取了相應的使用費用，再收房產稅於法無據。針對土地的使用權，政府已經收過相關費用，不能再收。事實上，目前中國內地的房地產稅已經非常繁重了，消費者在支付的房價當中包括了契稅、印花稅、房產稅、土地增值稅、營業稅、個人所得稅、還有土地出讓金。據房地產開發商稱，從開發商拿地到業主收房或轉讓，期間政府收入佔據了房地產項目的50%以上。而如今還要新開房地產稅，對於實際支付者來說簡直是火上澆油！

對於物價本來就很貴，還通過增加稅收造成本上升來調控市場的國家做法，大部分消費者不能理解這種“讓大家都買不起，房市就穩定了”的邏輯，就連一些從事稅務的業內人士也懷疑制定者是否具備基本的市場認知。對於中國低收入人群來說，顯然是不希望看到新稅增加房屋成本；對於中產階級來說，難保有想買二套房改善居住環境和質量的打算，而房地產稅的出台幾乎是把全中國的中產以及低收入群體全給得罪了。

要與國際接軌就徹底一點

中國房地產稅起源於國外，在眾多資本主義國家中類似於中國房地產稅的“房產稅”已經是一項適用已久的傳統稅收，中國房地產稅的徵收辦法很大程度上都沾著海外房產稅的影子。2010年後，中國一些政策越來越喜歡和國際接軌，國外有的稅收和收費都要搬到國內來學一學、試一試。

既然喜歡和國際接軌，那麼就接軌的徹底一點，比如減稅也應該接軌、稅收制度也應該接軌，將國情當作藉口是說不通的。如果要討論國情，那麼很多稅收和制度根本就不適用於中國。就拿房地產稅來說，西方的國情是民眾對房產稅抵觸情緒並不高；諸多西方國家的房產稅主要用於改善房屋周圍或所在區域的教育、衛生、綠化、治安等領域，並且房產稅交出去每年都有詳細的財務清單，告訴納稅者錢花在了哪裡，取得了哪些成效。而中國國情是民間大部分反對房地產稅出台，並且房地產稅重復徵稅師出無名；就算要徵稅房地產稅這筆錢用作何處？會建設校區和學校嗎？

另外，稅收要接軌，制度也不應該落後。無論是發達國家還是發展中國家，全球大多數地區和國家稅收建設是一件非常嚴肅的事情，有一套嚴格公正的審理程序。並且在整套程序當中，公民在稅收立法權上有充分的話語權，沒有經過民主同意，無法增開任何一個新稅種。但在中國徵收的19個實體稅種當中，其中16個稅種是以國務院條例形勢開立的，僅有3個是全國人大立法通過，在稅務徵收問題中，相關部門沒有尊重人民的基本權利。收費就喊著要與國際接軌，而制度和服務不跟上，這很難使人信服。

如何改善誇張的房地產市場

距今為止，國家喊了無數次調控房地產市場口號以及出台一系列措施，但其中沒有一條有效，反而房價仍然不斷攀升。國民已經對國家調控房地產市場失去了信心和信任，並且一條如房地產稅的新稅種政策出台，從任何方面也看不到新稅種能對抑制房產市場起到任何實際作用。

如果想要有效抑制房地產的“騷亂”，政府應該減少對房市的干涉，實際證明，每當房市有下跌之勢時，政府美其名曰調控房價，而結果房價八連漲的例子數不勝數。房地產項目百分之50的收入到了政府口袋，買房早已經與直接送錢給政府划上了等號。根據最基本的市場原理，成本上升，價格上升，沒有一個商人做虧本的買賣。政府如果不敢自斷手腕減少稅收，降低房市成本，那麼就讓房價市場化，減少或者直接撤離對房市的干預。否則，政府自己抓著房市的手不放，多少建議和調控都是一張沒有約束力的空頭支票。要讓房屋回歸居住本質，請先將房地產市場“放生”。

但是也有一些方法能緩和房地產市場迅猛的態勢，比如開拓多元投資渠道，自08金融危機過後，出口業受到重創，大量投資轉移內地，而股市暗淡、電商虛擬經濟風起雲湧，雖然高受益，但風險也大。所以從目前來看，房地產仍是中國最好的投資項目，幾乎沒有之一，這個行當幾乎成為了穩賺不賠的買賣。其他的一些行業要麼被國企壟斷、要麼入行門檻高，政策多變，今天撤縣改區，明天說小區不能有圍牆，一些實地產業受政策束縛，造成投資集中且單一。也正是因為這個問題讓中國的資金大量流入了房地產業，導致房地產與中國經濟綁定太緊，政府也難以動手，唯有先找到法子給房地產經濟解綁，才能一步步控制和抑制瘋狂的房市。在拓展多元投資渠道的過程中，建議地方土地帶來的財政收入不納入政府政績考核。許多地方官員急功近利，為了快速做出漂亮的財政數據，瘋狂的賣地圈地，而完全不顧其他行業的發展。將政府的重心從房地產轉移回一般行業，才能有效打開多元投資渠道。